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豪宅暴利法则 5000万“运作”到150亿  

2011-06-07 18:38:59|  分类: 经济杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 中国经济网

  人民网-国际金融报   

  “5月以来,钓鱼台7号院,曝出最严限购令下的楼市暴利。最经典的楼市三大暴利法则,在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。

  高端楼盘在冷清的市场中格外抢眼。5月以来,北京豪宅逆势而动,钓鱼台7号院狂涨至30万元/平方米,从北京最贵蹿至全国最贵,曝出最严限购令下的楼市暴利。

  成本4万售价30万

  2009年7月21日开盘时,以7.2万元的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第一季度,每平方米销售均价突破8万元,第三季度达到10.35万元。开盘后一年多的时间内,在北京市豪宅均价排行榜中,钓鱼台7号院稳居榜首。

  不过,钓鱼台7号院似乎并不满足于北京最贵。北京市房地产交易管理网数据显示,该楼盘刚刚公布了一批拿得销售证的现房,其中3号楼为30万元/平方米,这不仅是北京最高的价格,也是中国内地可公开查询的单价最高项目。

  从7万多元/平方米涨至30万元/平方米,仅用了不到两年时间。分析人士指出,该楼盘成本最高很可能在4万元/平方米以下,仅因涨价而增加的利润空间在世界上恐怕也名列前茅。

  地价2000房价10万

  钓鱼台7号院惟一一次星光暗淡,是2010年8月14日,位于王府井区域的霞公府以均价10.791万元/平方米开盘,取代了前者成为北京豪宅新贵。

  不过,与堪称天价的房价相比,霞公府的地价却廉价得难以想象。

  记者从北京市国土资源局获悉,该项目2005年已拿地,当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米,土地成交价为58030万元,即楼面地价仅有2232元/平方米。

  经过5年多的蛰伏,该项目经历了2007、2009年两波房价上涨高峰,至2010年上市时,项目已卖至10万多元/平方米。

  业内资深人士表示,分期开发、对项目中黄金位置地块长期撂荒,享用因土地增值带来的暴利,是整个房地产行业的潜规则,造成了土地闲置,从根本上讲影响了市场供应,是一种变相的囤地。

5000万“运作”到150亿

  在北京市长安街与西大望路交会处东南角,有一个立志要成为中国最高端的房产项目正在进行最后阶段的施工,这就是总建筑面积高达23万多平方米的长安8号项目。按照该项目目前售价每平方米7万多元来计算,其市值最少为150亿元。但是,谁能想得到,这个项目的启动资金只有5000万元。

  2004年,北京王府世纪发展有限公司旗下公司北京耀辉置业有限公司拿到了长安8号地块,占地面积为2.745万平方米、规划建筑面积23.29万平方米。据上市公司天鸿宝业当年的公开资料显示,耀辉置业的净资产不到3000万元。要想独立成功运转这个预计投资数十亿元的大项目,无疑困难重重。

  起初,王府世纪将耀辉置业62%的股权以3100万元的价格卖给了上市公司天鸿宝业。随后,天鸿宝业通过银行贷款等资本腾挪术,为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元,项目顺利启动。

  合作中途,天鸿宝业被控股方首开股份借壳整体上市,首开股份又继续为该项目注资,运作了一段时间后,因产品定位等问题首开股份决定将其转让,买家是奥园地产。

  后续阶段,奥园地产又为该项目注入大量资金,提供偿还欠款、建设装修的费用。

  通过合作买家的不断更迭和资本运作,长安8号目前基本建成,最终项目市值高达150亿元。

  在房地产领域,借助金融杠杆使投资收益翻番的情况不胜枚举。例如一个住宅项目的预计投资额是10亿元,利润3亿元,利润率为30%。但实际上开发商只需拿出2.5亿元,即可启动项目,后期可利用土地抵押贷款、预售资金来分期滚动开发,不用再自掏腰包,最终项目利润率将超过100%。

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