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没有共有产权就难有穷人的保障房  

2012-09-10 16:06:07|  分类: 真实记录 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,有什么愿景能比这更让“吊丝”们兴奋?日前,有媒体报道称,住房和城乡建设部已完成“基本住房保障条例”的起草工作,规定配售的保障性住房(保障房)产权共有。

这可说是旧闻翻新。早在2012年三四月份间,住建部就已下发“公共租赁住房管理办法”及“基本住房保障条例”的征求意见稿,在本系统范围内征求意见。山东济宁市房产管理局的官方网站“济宁住宅与房地产信息网”于2012年4月5日公布了法规全文,共有产权的规定见于“条例”第29条。

这两个法规在逻辑上紧密相关。中国未来要形成“以公共租赁住房(公租房)为主的多层次住房保障体系”。在安排上,配租的保障房即公租房占大头;配售的保障房占小头,且实行共有产权。一言以蔽之,“居者有其屋”被定义为保障居住权,而不是授予财产权。

2012年6月12日,“办法”顺产,规定本地及外来人员均可申请公租房,租金低于市价,意味着面向本地人的廉租房向公租房并轨已不可扭转。主体封顶了,整个大厦的落成之日还会远吗?目前“条例”的分娩征兆越来越强烈。

有趣的是,一些人摆出了一副为穷人争利益的态势,诘问:穷人凭什么就不能独享保障房的产权?答案很简单:恰是为了公平,为了最大限度地让穷人有更多机会。保障房售价与市价的差值是“无主租金”。这个租金越大,争夺租金的努力也就越激烈。谁胜出不是取决于价高者得,而是在明规则上取决于资格和排队,并不可避免沾上拼权势、拼门道、拼关系的潜规则——在这方面,真正的穷人拼得过谁?

在保障房中,经济适用房,政府免收土地出让金和各种税费,创设的“无主租金”最大。如此肥美,教人如何不垂涎?由是,出现了两个现象:一是经济适用房沦为权势者福利房的现象时有发生,二是在排队和摇号中挑战随机性的事件屡见报端。2009年,武汉经济适用房摇号惊现了六连号,事后,舞弊的内部人被查实并判刑。

限价商品房,政府少收了土地出让金,比经济适用房的情况好一些,但创设的租金亦不菲。最近海口公务员小区和风江岸,被爆出公务员转让购买指标,一套房收取“指标转让费”三十多万。该小区房屋类型为限价商品房,每套房的建筑面积在120至180平米之间,大面积,高配套,即便是用来保障穷人,又岂是穷人买得起的?

如果保障房非要配售,共有产权无疑更为可取。业主与政府按比例分享产权,创设的租金比业主独享产权低多了;且买卖要征得政府的同意,流动性比业主独享产权也差多了,进一步削减了寻租空间。这意味着,政府的德政有更高的几率惠及真正的穷人。

循此思路进一步推演,可知中国保障房以配租为主、配售为辅是必然的。因为在配租下,租户只有使用权,没有产权,导致公租房几乎没有流动性,没法通过转让的方式来套利。租户只是享受了低于市价的租价,可套利的空间比有产权时要小多了,这样,“住进去的真是穷人”的几率,就更高了。

当然,即便是公租房,理论上业主仍可以通过长期转租的方式实现一次性套利,因此对有权势者仍有一定吸引力。有针对性的办法是尽量强化公租房设施的功能性,在确保设施满足租户日常生活的基本功能之外,将附加的舒适性和便利性打一些折扣,如设公共厨房等。这进一步压缩了可能的寻租空间,从而以低成本筛选出真正的穷人。

或有人不忿地说,穷人凭什么不能得到更多更好的东西,加强监管就能保障穷人的利益。问题在于,寻租空间越大,监管成本就越高,权势者捷足先登及内部人损公自肥的动力也就越足。削减寻租空间,才能让真正的穷人得到帮助;且穷人需要和应得的是基本保障,要是随随便便赋予财产权,形成的激励就是大家争相创造条件当穷人以获得资格,这就失去了基本保障的本意了。

我们欣喜地看到,目前,各地多种保障性住房向公租房并轨的趋势越来越明显,表明中国“以公租房为主的多层次住房保障体系”正在形成中。一个“居者有其屋”,穷人有基本居住权保障的中国,正迎面而来。这样的中国,才会是一个公平与效率并重、更和谐、更可爱的中国。(南方周末)

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